“雙11”電商用破紀(jì)錄的數(shù)字證明其強大的威力,與傳統(tǒng)零售業(yè)的式微相比,因電商繁榮而得益的物流倉儲業(yè)備受看好,甚至有人預(yù)言,其將成為未來房地產(chǎn)的新開發(fā)熱點。

分析認(rèn)為,中國將是亞洲對物流物業(yè)需求最大的國家,估計2016-2020年間每年的需求量超過1580萬平方米。高力國際亞洲研究及咨詢行政董事盧永輝指出,市場對優(yōu)質(zhì)貨倉及配送設(shè)施的需求日增,將促使物流項目發(fā)展邁向另一階段,不少由零售商、貨運公司及物流服務(wù)供貨商、發(fā)展商或房地產(chǎn)機構(gòu)投資者組成的聯(lián)營公司將會出現(xiàn)。

A

已有發(fā)展商“先知先覺”試水

國內(nèi)房企“一哥”萬科近期借河北廊坊項目宣布進軍屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇的物流地產(chǎn),萬科希望將此項目作為集團涉足物流地產(chǎn)的首批重點項目,借助新一屆政府著力城市群規(guī)劃下帶來的產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移、城市購物中心快速發(fā)展、電子商務(wù)崛起及移動互聯(lián)網(wǎng)消費的推動,迅速建立全國性物流網(wǎng)絡(luò)平臺,打造萬科品牌的城市服務(wù)商。本土龍頭房企富力地產(chǎn),其位于花都空港經(jīng)濟圈內(nèi)的“富力空港物流園公用型保稅倉、出口監(jiān)管倉”2010年3月已正式掛牌,項目總占地面積2200畝,規(guī)劃建設(shè)倉儲面積100萬平方米。目前,該項目僅有小部分倉庫投入使用,但2013年已產(chǎn)生2000多萬元現(xiàn)金收益,按該園區(qū)內(nèi)30元/平方米/月的租金收益計算,一旦未來100萬平方米倉儲全面建成后,收益更加可觀。

同屬2013年“千億房企”陣營的綠地集團,從2008年開始已著手布局工業(yè)地產(chǎn),在參與全國各地城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程中憑借自身開發(fā)實力和產(chǎn)業(yè)運營能力,為各地量身打造結(jié)合“生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、居住、休閑”等功能于一體的24小時活力新城。綠地“產(chǎn)城一體化”模式開創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展良性互動的新格局,目前集團的工業(yè)項目包括呼市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、海口綠地空港產(chǎn)業(yè)城、哈爾濱廣告園、大慶科技園、綠地南昌國際博覽城等。

來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,截至9月底,廣州優(yōu)質(zhì)保稅倉儲總存量維持在28萬平方米。從中長期來看,國家對外貿(mào)市場的政策性刺激作用將對廣州保稅市場產(chǎn)生積極的影響。預(yù)計廣州保稅倉儲的問詢需求將維持平穩(wěn)上升,同時未來竣工的保稅倉儲項目將獲得良好的吸納,并推動未來12個月租金上升3%-4%。

報告顯示,2015年第二季度中國政府確定在廣東、天津和福建建立新的自由貿(mào)易區(qū),以滿足不同城市對自由貿(mào)易的需求。中國物流設(shè)施的需求趨勢也正逐步由沿海城市向北部和西部的內(nèi)陸城市發(fā)展,而建立新的高速鐵路網(wǎng)絡(luò)將大大提高各個內(nèi)陸城市的連接。在2020年中國鐵路將完成超過15000英里的高鐵網(wǎng)絡(luò)和18個多式聯(lián)運物流。

B

市場高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲面積稀缺

世邦魏理仕表示,2014年政策利好后,跨境零售商業(yè)迎來新一輪蓬勃發(fā)展。跨境零售市場消費潛力巨大,從今年“雙11”各商家都把“全球化”定為主題便可見一斑。可以發(fā)現(xiàn)目前跨境電商已很大程度影響了現(xiàn)有的消費者行為與商業(yè)格局。數(shù)據(jù)顯示,即便是一些已在國內(nèi)拓展經(jīng)營建立起成熟分銷網(wǎng)絡(luò)的中高端箱包類品牌,其平行進口的銷售規(guī)模已達到國內(nèi)實體經(jīng)營渠道的十分之一。

隨著跨境零售商業(yè)的發(fā)展,各地市場的保稅倉需求快速上升。與熱火朝天的跨境零售相反的是,外貿(mào)行業(yè)由于加工成本上升,致使行業(yè)轉(zhuǎn)冷,外貿(mào)廠家對保稅倉需求減弱。此消彼長的市場環(huán)境恰是中國經(jīng)濟由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最好印證。

目前,中國市場高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲面積依然稀缺,人均面積不足美國的2%。市場中雖然已有專業(yè)物流倉儲的地產(chǎn)商介入,新增供應(yīng)也在逐年快速增加,但考慮到近年來消費零售尤其是電商銷售額的飛速增長,世邦魏理仕預(yù)計中國市場高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲面積在中長期仍將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

為滿足快速上升的物流需求,國內(nèi)大部分B2C電商企業(yè)不得不同時依靠打造自身物流體系、建設(shè)倉儲設(shè)施,與租借外部倉儲設(shè)施并舉來滿足發(fā)展需要。以京東為例,過去兩三年中自建物流倉儲面積保持年均50%左右的增速,同時其與國內(nèi)最大的高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施供應(yīng)商普洛斯的合作(租賃面積)也以年均超過100%的速度在遞增。

C

珠三角地區(qū)房企進軍工業(yè)地產(chǎn)機會多

業(yè)內(nèi)人士表示,隨著傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)城融合發(fā)展、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的現(xiàn)代化改造,未來珠三角的房企將獲得更多進入工業(yè)地產(chǎn)的機會。

大量中低端產(chǎn)業(yè)向廣東外圍轉(zhuǎn)移,這些企業(yè)所遺留下來的產(chǎn)業(yè)土地將形成新一輪工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的巨大商機。如何把廣州周邊的傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟從基建到軟環(huán)境一體化改造以使其符合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和城市的發(fā)展,也將成為廣州工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機會。

來自高力國際的最新報告也指出,由于改善市區(qū)物流的基本要素在于盡量縮短交付路線,電子商務(wù)零售商已著手設(shè)立規(guī)模較小的市區(qū)倉庫,并為網(wǎng)上客戶提供快速交付服務(wù)。在交通方便的城市周邊地區(qū),各種實時取貨或即日交付的物流倉儲位置選擇十分重要。

專業(yè)人士也同時指出,無論是在新的工業(yè)園區(qū)或外來產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)上,房企都有優(yōu)勢,土地運營、金融渠道、政府關(guān)系等方面都幫助房企獲得更高價值的土地資源,而較強的融資能力和金融運作水平,也是發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)和幫助企業(yè)成長的重要因素。